Сооснователь Арт-завода «Доренберг» Евгений Ефремов: «Наша задача – научить людей быть не арендаторами, а резидентами».

Улица Баррикад в Иркутске, где расположен Арт-завод «Доренберг» — серая и унылая. Этому впечатлению вполне соответствует и его окружение: с одной стороны тюрьма, со второй — производство надгробий из камня. Тем не менее, офисы в «Доренберге» разлетаются в аренду как горячие пирожки, хотя стоимость этой аренды вполне сопоставима с офисами на центральной иркутской улице Карла Маркса. О секретах своего успеха рассказывает сооснователь Арт-завода Евгений Ефремов.

- На самом деле, модель управления недвижимостью в формате креативного кластера — идея далеко не новая, - объясняет наш собеседник. - Изначально она была реализована в неблагоприятных районах США, Канады и Англии для их развития. Под неблагоприятными территориями здесь понимаются заброшенные промышленные районы, такие, например, как Детройт. В результате деятельности свободных художников и прочих артистов там, конечно, не появилось больше денег, но, по крайней мере, стало гораздо безопаснее жить. То есть, в местах, где заселяются ребята, которые пьют смузи и, работая на аутсорсинге, рисуют что-то в своих ноутбуках, за год-два-три заметно снижается общая криминогенность обстановки. Это — опыт реализации позитивного мышления и настроения, и именно этим мы и занимаемся. Я хочу создать в Иркутске модное, культовое место — и оно становится таким уже сегодня.

В самом деле, с каждым годом (естественно, за исключением нынешнего, «ковидного») растут потоки туристов, которые идут в «Доренберг» посмотреть граффити и прочие объекты современного искусства. К примеру, здесь находится самый большой в России портрет Виктора Цоя, есть еще шесть-семь работ, перед которыми, как в «Третьяковке», можно провести по несколько часов.

 

 

- А через полгода-год я планирую организовать здесь первый сибирский музей стрит-арта: такого нет ни в Новосибирске, ни в Красноярске, ни в других соседних городах, - делится своими замыслами Евгений Ефремов. - При этом художественные работы, выполненные на наших стенах, должны будут ежегодно обновляться: раз в году мы будем белить эти стены, и их можно будет расписывать новыми картинами. То есть, у посетителей нашего музея появится стимул явиться сюда на следующий год, еще через год, и так далее.

Развитие в данном направлении привлекает в «Доренберг» постоянный трафик посетителей, который, в свою очередь, увеличивает привлекательность аренды площадей Арт-завода, а значит — закономерно приводит к увеличению стоимости их аренды. Сегодня каждый квадратный метр здесь сдается за 550-700 рублей в месяц: для сравнения, хороший офис на ул. Карла Маркса можно арендовать за 500 руб/кв.м. Согласитесь, что это очень хороший результат для бывшей промзоны, расположенной, прямо скажем, не в самом привлекательном месте Иркутска!

- В 2008 году, когда мой отец вошел в долю в данном проекте, это была просто заброшенная промзона на Баррикад: незаасфальтированная территория, обрушенные куски стен, старые, протекающие крыши, - вспоминает Евгений. - В ревитализацию этой территории мы вложили порядка 50 млн рублей, и в последующий десяток лет здесь работали магазины красок, запчастей и тому подобные заведения. Однако в кризисном 2014 году многие наши арендаторы начали съезжать от нас и, соответственно, доходы от аренды стали ощутимо снижаться.

 

Примерно в то же время, кстати, целый ряд крупных инвесторов начал строить в Иркутске современные торгово-развлекательные центры. Так что, концепция «дешевой промки», которой руководствовался «Доренберг» тех лет, явно «просела». Надо было придумывать что-то новое, и в 2016-м году пришло решение организовать на этом месте креативный кластер.

- Мы привлекли еще около 50 миллионов рублей инвестиций и начали строить сегодняшний «Доренберг». За прошедшие четыре года мы вложили в него еще примерно такую же сумму – а также массу выдумки и креатива, - рассказывает Ефремов. – На сегодняшний день эта смена концепции позволила поднять арендную плату на 30%. К примеру, через дорогу от нас находится офисное здание, где за «квадрат» спрашивают 350-400 рублей – и оно стоит полупустым, в то время как нам впору вводить «лист ожидания» для желающих работать на нашей территории. Секрет в том, что у нас есть пространство, в котором приятно находиться: есть, где прогуляться и на что посмотреть, есть, где перекусить, попить кофейку и провести встречу с клиентом, есть, где отдохнуть и расслабиться после трудового дня. Словом, не хватает только отеля и аптеки, чтобы находиться здесь круглосуточно. Это, конечно, не «класс А», каждый метр которого в Иркутске сегодня стоит 1200-1500 рублей – но у нас ты получаешь столько же кайфа, как в том самом «классе А».

Кроме того, Евгений Ефремов считает, что он и его команда управляют недвижимостью так, как этого не делает никто в Иркутске – создают комьюнити. «Доренберг» - это закрытая экосистема, своеобразная маленькая республика.

- Есть понятия «арендатор» и «резидент». Так вот, наша задача – научить людей быть не арендаторами, а резидентами, что подразумевает отношение к своему офису как к дому, - объясняет сооснователь Арт-завода. - Мы стараемся знакомить наших резидентов друг с другом и добиваемся, чтобы они налаживали между собой добрососедские отношения – условно говоря, чтобы они «ходили друг к другу за солью». У нас, к примеру, есть чат в мессенджере WhatsApp, куда мы добавляем всех, кто работает на нашей территории. Эти добрососедские отношения и есть главный фундамент нашего Арт-завода.

Эта «добрососедская стратегия» была очень наглядно продемонстрирована нынешней весной. Во время режима самоизоляции, введенного в связи с пандемией коронавируса, ряд крупных торговых и бизнес-центров требовали с арендаторов полной оплаты занимаемых ими площадей. Дескать, все это не является форс-мажором, а потому — платите или съезжайте. «Доренберг» в этих же условиях поступил ровно противоположным способом. Рестораны, расположенные на его территории, были полностью освобождены от арендной платы. Бизнесы, чья работа продолжилась, хоть и с сократившейся выручкой, получили возможность аренды с 20-30-процентной скидкой. Те же офисы, которые полностью перешли на удаленный режим работы, были закрыты, но сохранены за резидентами, а их арендная плата за это время — полностью обнулена.   

- Таким образом мы не только сохранили практически всех своих резидентов, но и сыграли на будущее и на позитивное отношение к нам, - раскрывает свою мотивацию Евгений Ефремов. – Я, кстати, очень удивлен поведением неуступчивых торговых центров, не пожелавших пойти навстречу своим арендаторам. Ведь я точно знаю, что их запас прочности — их финансовая подушка безопасности — в несколько раз больше, чем у меня. Если бы хозяева этих центров проанализировали уровень конкуренции в Иркутске — учитывая имеющийся в нашем городе избыток хороших площадей с невысокой арендной платой! - они бы явно так не поступали. Хотя, возможно, таким образом сказалась их «профдеформация»: ведь арендный бизнес — штука очень жесткая, и те, кто занят в нем давно, повидали много кризисов и банкротств, в результате чего их взгляд несколько притупился.

Еще одним примером такой «расчетливой доброты» сооснователя «Доренберга» стала его недавняя акция «Дарим готовый бизнес стоимостью семь миллионов рублей»: был проведен розыгрыш восьми аппаратов по приготовлению и продаже хот-догов вместе с линией упаковки и т.д. Этот розыгрыш проводился на официальной страничке Арт-завода в социальной сети Инстаграм, а для участия в нем было необходимо подписаться на сообщество «Доренберга», отметить трех своих друзей и … вот, в общем-то, и все.

- Продажа хот-догов – это мой первый бизнес, который я покупал около десятка лет назад, - рассказывает Ефремов. - Потом я занялся другими проектами, законсервировал данное оборудование и уже несколько лет плачу аренду за его хранение. Продать его у меня тоже не получилось: выставлял на AVITO, но все ограничилось предложениями обменять это оборудование на ненужные мне машину и участок на Ольхоне. Таким образом, я ежеквартально терял около 20 тысяч рублей. Одно слово — чемодан без ручки: и нести тяжело, и бросить жалко. Но для кого-то этот «чемодан» может оказаться шансом «раскрутиться». Так что, этот мой подарок оказался выгодным для всех – и для меня, и для победителей акции. В этом, по большому счету, и состоит моя основная стратегия в развитии бизнеса — максимальный уход от конкуренции в сторону коллаборации и партнерства.